:Mieux gérer le patrimoine municipal

Riche de 320  bâtiments, le patrimoine de la Ville est très diversifié.  A côté de quelques équipements tout récents –tels l’école Jean-Zay, l’Acclameur, le parking de la Brèche ou encore la chaufferie bois des Brizeaux, les trois-quarts d’entre eux ont été construits avant 1981. Et une partie sont d’âge vénérable, comme le Pilori et les églises. Soit au total 290 000 mètres carrés à entretenir, rénover, mettre aux normes, isoler…

Bon an mal an, la Ville injecte près de 5 millions d’euros en travaux d’investissement et grosses réparations, y compris ceux réalisés par la régie municipale.  Lorsque des biens ne répondent plus aux besoins du service public, ils peuvent être cédés ou démolis. Ces dernières années, plusieurs logements inoccupés ont ainsi été vendus aux enchères. Fin 2013, le service municipal de gestion du patrimoine dénombrait  49 bâtiments « libres en attente de projet. »
Pour gérer au mieux son patrimoine, la Ville s’est dotée en 2013 d’un schéma directeur immobilier. Cet outil de pilotage stratégique lui a permis, dans un premier temps, de dresser un état de santé de ses équipements, en particulier à travers un indicateur clé : l’indice de vétusté physique.  Pendant plus d’un an, le cabinet TB Maestro a réalisé un audit technique sur 201 équipements.
Deux ingénieurs accueillis au sein de la direction municipale Patrimoine et moyens ont élaboré un « carnet de santé »  qui répond à dix critères.
Cet état des lieux a été réalisé avec les agents qui participent à la gestion du patrimoine et ceux chargés de son utilisation. Un comité de pilotage composé d’élus et de techniciens a validé les étapes. Le schéma retenu a été approuvé par les élus de la majorité.

Le diagnostic posé, le schéma directeur immobilier permet de prévoir une gestion pour les dix ans à venir, en tenant compte de l’état des bâtiments, de leur utilisation et des besoins des usagers. Cet outil constitue une aide à la décision précieuse pour maîtriser le budget et programmer les dépenses pertinentes. Il sert à déterminer les interventions prioritaires (travaux, cessions).

La mise en œuvre de cet outil est reconnue comme une initiative publique innovante. Niort est en effet l’une des rares collectivités françaises à s’être engagée dans un tel processus.  En novembre dernier, notre ville a reçu à ce titre le prix Territoria d’or par l’Observatoire national de l’innovation publique dans la catégorie « valorisation du patrimoine ».  Cette récompense la désigne comme modèle dans ce domaine. Des agents de la Ville sont amenés à témoigner auprès d’autres collectivités.  Par exemple en février, un  des responsables présentera la démarche niortaise à plusieurs villes importantes du grand Ouest.

Les dix critères

infrastructures, structures, enveloppe extérieure, toiture, finitions, équipement de transport, systèmes mécaniques, systèmes électriques, constructions spéciales, aménagements du site.

L’indice de vétusté physique
Pour chaque équipement est calculé un « indice de vétusté physique «  (IVP). Cet indice mesure l’état de santé grâce à deux données : combien coûteraient les travaux pour maintenir un équipement en état ?
Combien coûterait son remplacement ? Un indice de vétusté est jugé satisfaisant de 0 à 7%, acceptable de 7 à 12 %, critique de 12 à 30% . Au-delà de 30%, l’état de santé d’un équipement est insatisfaisant.
C’est-à-dire à la fois très vétuste et nécessitant des travaux très importants,

11.2 % : c’est l’IVP moyen des 201 bâtiments niortais concernés par l’audit ; un indice de vétusté qui est donc acceptable. Cette moyenne  recouvre cependant de grandes disparités.
Normal : le patrimoine est à la fois important et diversifié. Si l’on regarde les indices par famille d’équipements, les écoles sont dans la fourchette  (11%),
de même que les sites associatifs et ceux du centre communal d’action sociale. Avec 5%, l’indice de vétusté  des équipements sportifs  est très satisfaisant. Mais celui des églises frôle les 30%.
Le cabinet d’études estime à plus de 67 millions d’euros le coût des travaux pour maintenir le patrimoine en bon état d’entretien. Une telle somme ne peut bien sûr être investie en une seule fois.
Et une projection sur quinze ans fait apparaître un taux de vétusté critique si une stratégie  dynamique n’est pas mise en œuvre, avec plusieurs leviers d’action.

Des leviers d’action
Avec le schéma directeur immobilier, la Ville dispose maintenant d’un outil pour rationaliser la gestion de son patrimoine et répartir au mieux les budgets.
Elle doit programmer des investissements sur plusieurs années et privilégier les rénovations globales, en augmentant la performance énergétique et l’accessibilité…
Mais les seuls investissements ne suffiront pas à maintenir l’indice de vétusté à un seuil acceptable.  D’autres leviers doivent être actionnés.   Le patrimoine sans intérêt pour le service public peut être cédé ou transféré.  Le bâti trop vétuste et non valorisable peut être démoli. Et l’utilisation des espaces doit être optimisée. La Ville met en place dès maintenant une mutualisation des lieux (salles de réunion, bureaux, sanitaires, rangements...) en proposant aux utilisateurs de les partager chaque fois que possible.
« Cette démarche doit progressivement entrer dans notre culture, indique Jacques Tricot, directeur Patrimoine et moyens. De plus, cela fait économiser les coûts de fonctionnement (énergies, nettoyage, maintenance;..). C’est ainsi que le choix a été fait de mutualiser le garage municipal avec celui des ateliers de la CAN :  « Le service commun garage ville-CAN ouvrira le 3 mars. L'investissement évité s'élève à 500 000€ et les dépenses de fonctionnement sont partagées. Tout le monde y gagne ».

Les grands chiffres

• 290 000 mètres carrés : superficie totale du patrimoine bâti municipal
• 5 millionsd’euros : le budget que la Ville investit chaque année dans son patrimoine (hors grands projets).
• 320 équipements , dont :
  • 23 sites scolaires
  • 33 équipements sportifs
  • 13 maisons de quartiers et centres socioculturels
  • 27 sites de service public
  • 24 équipements associatifs
  • 12 églises, temple, presbytères
  • 10 équipements culturels
  • 10 équipements à vocation économique.